不動産をひとりで開業してみた【定款編】

宅建を合格したことをきっかけに、不動産営業を3年間経験したのち独立開業をしました。
このホームページでは、法人設立の流れや宅建申請などを一人で申請したときの備忘録として、それから同じ経験をしている方に向けて書いていこうと思っています。

  1. 定款認証
  2. 法人設立登記

1. 定款認証

株式会社を設立する場合は、電子定款の作成とあわせて電子定款の認証をする必要がありますが、定款認証が必要になる会社形態は株式会社のみであり、合同会社などでは必要ありません。

定款の費用について

定款の認証を受けるには、公証役場に認証手数料を支払う必要があります。2022年1月1日以降は、株式会社や特定目的会社の定款の認証手数料は、資本金の金額に応じて3万~5万円に変更になりました。それ以外の法人の定款の認証手数料は、従前どおり5万円です。

株式会社又は特定目的会社の定款の認証の手数料について、資本金の額等が100万円未満の場合「3万円」に、資本金の額等が100万円以上300万円未満の場合「4万円」に、その他の場合「5万円」になります。(令和6年1月25日時点)

日本公証人連合会

定款認証の費用は、当日現金で支払うことになります。定款認証手数料のほかに、定款に貼る収入印紙代(4万円)、謄本交付料(用紙1枚につき250円)なども必要です。

  • 定款に貼る収入印紙代(4万円)は電子定款の場合は不要になります。

どうやって認証してもらう?

定款の認証は、会社の本店の所在地を管轄する法務局または地方法務局に所属する公証人しかできません。
私の事務所は霧島市にあるので、鹿児島公証人合同役場となります。

法人設立や定款変更の際に、定款を電子化してインターネット上で申請します。その申請書類が本人や代理人によって申請されたものであることを確認する手続きのことを電子定款の認証といいます。
電子定款の認証は、PDF化された定款を公証役場で認証してもらいます。

まずはチェックしてもらう

定款をひな形に沿って作成したとはいえ、自分で作った定款に間違いがあるといけないので、事前に公証人にチェックをしてもらう事が必要です。
公証人役場に連絡すると、定款をメールを送ってくださいとのことで、メールで定款を送りました。
その後、公証人から電話があり、修正箇所など丁寧に教えてくれたところを修正しOKです。

認証日の打ち合わせをする

定款のチェックでOKもらえたら、認証日の打ち合わせをします。
認証日は公証人との面接があり、実際に出向いた方が早いと言われたので、公証人役場へ行き面接をしてもらうことにしました。

電子定款(PDF)に電子署名をする

申請の前に忘れてはならないのが、電子署名です。私は電子署名のやり方が分からなくて、苦戦しました、、、( ;∀;)
分からなくなったら、問合せした方が早いかもしれないです。

申請総合ソフトで申請する

申請用総合ソフトをダウンロードし、
やっとここで申請できます。

「電子公証」→「電磁的記録の認証の嘱託」
※ここでちゃんと届いたかどうかを必ず確認しなければなりません。

公証人との面接

この面接は、本人確認などですので公証人と話をしたのは約5分ほどでした。
定款認証の手数料を支払い、定款に印を押されたものと、持参したCD-Rにデータを入れてもらいます。

それから、「申告受理および認証証明書」を発行してもらうのですが、これは銀行などの法人口座開設に必要な書類になるそうです。
何部作っても無料だと言われたので、私は5部ほど発行してもらいました。この書類は法務局で「BOリスト(実質的支配者リスト)」を登録するのにも使いました。

  1. 法人口座の開設は、「申告受理および認証証明書」または「BOリスト(実質的支配者リスト)」が必要なところが多いですので、何年か経って新しい法人口座を開設する場合などはこの「BOリスト」を登録しておいた方が良いかもしれません。

定款認証の前に準備する物

・マイナンバーカード

マイナンバーカードは、通知カードではなく、プラスチック製のICカードで、郵便やパソコン・スマートフォンから交付申請が可能です。
マイナンバーカードの申し込みから発行までは時間がかかる可能性があるため、電子定款の申請を考えている場合は早めに申請を済ませておきましょう。

・Adobe Acrobat 32bit版をインストールする

Adobe AcrobatはPDF編集ソフトです。無料版もありますが、電子署名が出来ないので有料版をインストールしてください。うまくやれば、無料お試し期間で出来るかもしれません。(1,518円~/月額)
現在は64bit版が主流なのですが、電子署名の方法が分からなくて電話窓口に問い合わせたところ、電話窓口では32bit版じゃないと説明できないらしく64bit版をインストールしていた私は一度アンインストールして入れなおしました。(^^;)そのうち64bit版のマニュアルが出来るかもしれません、、、

・PDFプラグインソフトをダウンロードする

PDF化した定款に電子署名を付与するためのソフトウェアです。上述のAdobe Acrobatを利用している場合は、登記・供託オンライン申請システムが提供するPDF署名プラグインソフトを使ってPDFに電子署名を付与することができます。

 登記・供託オンライン申請システムにおいて提供する「PDF署名プラグイン」を使用してPDFファイルに電子署名を行う場合の手順は、次のとおりです。

(1)Adobe Acrobatを別途用意(有料)し、PCにインストールする。登記・供託オンライン申請システムが推奨するAdobe Acrobatのバージョン等は、「登記・供託オンライン申請システムにおいて動作確認しているPDF変換ソフトについて」のページをご覧ください。
(2)オンライン申請する際の添付ファイルをPDF形式に変換する。
(3)以下の「PDF署名プラグイン」をPCにインストールし、電子署名を行う。「PDF署名プラグイン」ダウンロード

出典:登記・供託オンライン申請システム「PDF署名プラグインについて」

・ICカードリーダライタを購入する

作成した定款(PDFデータ)に、電子署名をする際にマイナンバーカードを読み込ませるために使用します。色々あって迷いましたが、私は口コミも良かったこちらを購入しました。

・申請用総合ソフトをダウンロードする

申請用総合ソフトをダウンロードします。定款認証~設立登記申請はここから申請します。

空き家管理のサービス内容

空き家について、こんな「お悩み」はありませんか?

家が遠方なので、管理が困難だ。
売却すべきだが相談相手がいない。
庭の手入れや不法投棄が心配だ。
「税金にかかる費用が分からず困った。
「空き家管理は任せたいが、費用をできるだけ少なくしたい。」

などこれまで多くの声を聞いてきました。
そこで、当社ベストマッチ不動産では、空き家の管理代行サービスも行うことにしました。

代行サービスの内容

有人巡回

壁の破れ、落書き、劣化状況の確認を行います

ポストの整理

ポストの整理をして、月に一度転送します。

通風・換気

風通しを良くすることで湿気やカビを対策します

簡易清掃

床の拭き掃除等の簡易的な物から、プロにお任せするサービスもございます。(※要見積もり)

庭・庭木確認

ゴミの不法投棄、草木の状況などの確認をします

不動産活用

不動産に関する各種ご相談にお応えします

その他お客様のご要望により変更があります。

空き家・空き地のお悩みなら、お気軽にお問合わせください!

お気軽にお問い合わせください。0995-70-6895営業時間10:00-17:00 [月~金]  要予約[土日祝]

お問い合わせ

霧島市の空き家、放置していませんか

空き家放置のリスクやデメリット、さらに有効活用する方法

  • 親が住んでいた家を相続したけど、住む予定がないから放置している
  • 遠方に住んでいて、空き家を放置している
  • 空き家の活用方法が分からない

こんな悩みを持っている方は少なくないと思います。遠方に住んでいたり、仕事などで時間がとれなかったり、空き家の管理や活用をするのも大変です。
しかし、空き家を放置していると思わぬリスクがたくさんあります。最悪の場合は、損害賠償を請求されることもあるので、注意が必要です。

空き家は年々増えている?

「平成30年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)(当該ページのURL)

日本の深刻な問題の一つでもある「空き家問題」。空き家の数は年々増加しているのが現状です。
さらに、高齢化社会の影響で今後さらに増加が懸念されています。

鹿児島県は全国空き家率ワースト5位!!

平成30年度の総務省調べでは、鹿児島県の空家率は全国で高知県に並ぶワースト5位。全国でも空家率が多いことが分かります。

画像に alt 属性が指定されていません。ファイル名: a6e41f5a98bb341b65aec7643a20bb11-1-1024x710.jpg

改正空き家対策特別措置法(令和5年12月13日)

特定空き家予備軍の「管理不全空き家」に指定されると、固定資産税の住宅用地の特例(課税標準1/6に減額)が適用されなくなります。特定空家のような深刻な問題がある空き家だけでなく、普通の空き家でも、管理状態が悪ければ行政指導の対象となり、 増税のリスクも生じます。

空き家を放置するとリスクだらけ!!

「空き家」「管理不全空き家」「特定空き家」の違いは?

空き家

一年以上住んでいない、または使われていない家を指します。

管理不全空き家

窓や屋根、壁の一部が壊れていたり、雑草が生い茂ったりしている状態の空き家を指します。

特定空き家

倒壊や衛生的な危険性が高い状態の空き家のことです。 また、近隣の生活を守るために放置が不適切である状態や、管理不足により景観が悪い状態の空き家を指します。

特定空き家に指定されるとどうなるの?

特定空き家へ認定されると、固定資産税が6倍になり、改善するよう自治体より助言・指導、勧告、命令されます。 命令に背くと50万円以下の罰則金を支払わなければならず、それでも改善が見られない場合は行政代執行により空き家が解体されてしまいます除草や樹木の伐採などの行政代執行にかかった費用は税金債務として扱われるので、税金と同じように回収されます。代執行の費用を支払わない場合は、不動産をはじめ財産を差し押さえて公売にかけられてしまいます。

「特定空家等」に指定される前にできること

行政からの命令を無視し続けても、支払う税金が増額して、罰金を科され、勝手に敷地をいじられて費用を請求され、いいことは何もありません。このようなことにならないために、特定空家等に指定される前にできることをしておきましょう。「特定空家等」に指定される前にできることを紹介します。

定期的な掃除と換気

適切な状態をキープするためには、定期的な掃除や換気が必要です。人が住まない状態で放置すると屋内はカビが生えたり、ネズミやゴキブリ、シロアリの住処になってしまうことがあります。また庭などには雑草が茂ってしまいます。枯れた草木が腐り悪臭の原因になったり、スズメバチが巣を作ってしまうこともあります。害虫がいるなど不適切な状態のまま放置すると近隣への迷惑になり、クレームが発生すると行政から指導が入ることにつながってしまうので、定期的な掃除や換気が必要です。

雨漏りなどの点検

雨漏りなどの点検も行いましょう。雨漏りを放置してしまうと、カビの原因や、木造の場合は柱や壁が腐る原因になります。とくに柱が腐敗すると倒壊につながってしまうので、注意が必要です。定期的に点検を行い、必要があれば修繕しましょう。

解体工事

残念ですが中古住宅、とくに長期間空き家となってしまった中古住宅にはほとんど価値がありません。必要と思われない建物があるよりも更地にしてしまった方が土地の売買はスムーズに進みます。

空き家管理サービスを依頼する

今なら、霧島市限定空き家管理を格安で承っております!
まずはご相談ください(^^)/

お気軽にお問い合わせください。0995-70-6895営業時間10:00-17:00 [月~金]  要予約[土日祝]

お問い合わせ

【国分中央6丁目】中古戸建てお預かりしました!!

【国分中央6丁目中古戸建て】
価格:商談中
建物:23坪
土地:41坪
築年月:昭和55年10月
交通:JR国分駅 徒歩23分
間取り:5DK
駐車スペース:2台以上
上下水道・プロパンガス・九州電力

Details

国分小、舞鶴中校区です。コンビニやスーパー、病院なども徒歩圏内で大変便利な立地です。
リノベーションして賃貸物件にしても◎
住宅ローンやリフォームのご相談もできます。
内見ご予約お待ちしております(^^)/
お問合せはコチラから
リフォーム相談や住宅ローンのご相談、不動産購入が初めてで不安な方、購入の流れが分からない方、資金計画から失敗しない不動産選びのポイントをお伝えします。
その他、中古・新築など取扱物件が多数ございます!お気軽にお問合せ下さい(^^)/

お気軽にお問い合わせください。0995-70-6895営業時間10:00-17:00 [月~金]  要予約[土日祝]

お問い合わせ

不動産をひとりで開業してみた

宅建を合格したことをきっかけに、不動産営業を3年間経験したのち独立開業をしました。
このホームページでは、法人設立の流れや宅建申請などを一人で申請したときの備忘録として、それから同じ経験をしている方に向けて書いていこうと思っています。

依頼をするか、自分でやるか


定款認証と法人設立の方法は、行政書士などの専門家に依頼するのと、自分ひとりでする方法があります。
私は今まで勤めていた会社を辞めて時間はあったのと、費用の節約と、やってみたかった(!)という理由で後者を選択しました。
いったいどれくらい節約できるかというと、

自分でした場合の経費・・・21万円(電子定款)~24万円(紙の定款)
専門家へ依頼した場合・・・25万円


このような感じなので、時間が無い方や面倒が嫌いな方は、専門家に依頼した方が間違いないです(笑)

自分で法人設立をする流れ(不動産会社の場合)

  1. 定款を認証してもらう
  2. 法人設立登記をする
  3. 宅建業の免許を申請する
  4. 保証協会に申込み(保証金を払い込む)

不動産会社の場合は、法人設立の後に宅建業の申請と保証協会の申込みがあります。
すでに、1の定款認証の時点で、頭が痛くなってしまいました…
次回からは順番にご紹介していこうと思います。

https://best-match-estate.com/187/
定款認証についてのブログ