こんにちは。ベストマッチ不動産の山口です。
前回の記事では、一括査定で「一番高い金額」をつけた業者に飛びつくと、その後に恐ろしい値下げの嵐が待っている……という「高預かり」の罠についてお話ししました。
さて、いざ信頼できる会社が見つかって「じゃあ、売却をお願いします」となったときに、必ず直面するのが【媒介契約の種類選び】です。
不動産会社から「専任媒介契約（1社だけに任せる）」と「一般媒介契約（何社にでも同時に任せられる）」のどちらにしますか？と聞かれて、迷う方は非常に多いです。
一見すると、「いろんな会社に競わせた方が、早く高く売れそうだし、一般媒介の方がいいんじゃない？」と思いますよね。
でも、はっきり言います。 ここにも、不動産会社が口にしない「本音と建前」が隠されています。何も知らずに選んでしまうと、またしてもあなたの物件が「ほったらかし」にされる原因になりかねません。
今回は、売主様にとって本当に有利な選び方を、現場の本音全開で解説します。
「たくさんの会社に競わせる」が逆効果になる理由
一般媒介契約の最大のメリットは「何社にでも同時に売却を頼めること」です。A社、B社、C社がこぞってあなたの家を売り込んでくれそうな気がしますよね。
位置について、よーいドン！で競わせる。一見、売主様にとって有利に思えますが、不動産の営業マンの立場になって、少し冷徹な裏側を覗いてみてください。
一般媒介で預かった物件というのは、営業マンからすると「いくら汗水たらして広告を出して、一生懸命お客さんを案内しても、明日ライバルの他社で売れてしまったら、うちの儲け（仲介手数料）は1円にもならない物件」なんです。
そうなると、営業マンはどう動くでしょうか？
「他社で先に売れるかもしれない物件に、高い広告費や自分の時間を使うのはリスクが高すぎる。それなら、確実にうちで手数料がもらえる『専任媒介』の物件を最優先に動かそう」
これが本音です。 つまり、良かれと思って一般媒介にして競わせたつもりが、裏ではどの不動産会社からも「後回し」にされ、結果的にどこも本気で動いてくれないという最悪のケースが多発しているのです。
結局、最初から「専任」で頼むのが一番。だからこそ……
現実的なお話をすると、一度「一般媒介」で何社にも頼んで売り出してしまった後から、わざわざ「やっぱりこの会社1社に結び直そう」なんて動く売主様はまずいません。手続きも面倒ですし、何より売り出した後は売主様も日々忙しいからです。
また、先ほどお話しした通り、一般媒介の物件に対して、最初から自腹で高い広告費をかけたり、毎週現地に足を運んで泥臭く管理したりする会社はまずありません。
つまり、家を高く・早く売るための熱量を持ってもらうには、最初から「専任（または専属専任）」で1社に絞って任せるのが、結果的に売主様にとっても一番有利というのが、業界の綺麗事抜きのリアルです。
だからこそ、重要になるのが「最初の1社をどう選ぶか」です。
契約書にハンコを押す前に！担当者を見極める「2つの質問」
「専任で任せて、もしハズレの担当者だったら、またほったらかしにされるんじゃ……」と不安になりますよね。 そこで、契約を結ぶ前に、目の前の営業マンにこの2つの質問をぶつけてみてください。
質問①：「私の家を売るために、具体的にどんな広告や売却活動をしてくれますか？」
- ダメな例： 「大手ポータルサイトに載せるので大丈夫です！」（これだけならどこの会社でも自動でやっています）
- 良い例： 「ネット掲載はもちろん、このエリアのファミリー層向けにこういうチラシを撒きます。あと、定期的にお家の換気とポストの掃除に私が通います」
質問②：「もし売れ残ってしまった場合、どんなタイミングで、どんな改善提案をくれますか？」
- ダメな例： 「うちならすぐ売れるので大丈夫ですよ！」（根拠のない自信は一番危険です）
- 良い例： 「2週間ごとにネットのアクセス数や内見の件数をレポートします。もし1ヶ月動きがなければ、価格ではなく、写真の差し替えやターゲットの変更をまずご提案します」
会社の看板の大きさではなく、あなたの物件に対して「具体的にどれだけ動く覚悟があるか」を自分の言葉で語れる担当者。それが見つかったら、迷わず専任で任せて大丈夫です。
あなたの物件に「愛」を持って動いてくれるパートナーを
不動産の売却は、売り出して終わりではありません。 「専任で縛ってしまえばこっちのもの」と契約書をタテに安心しきってしまうような会社に、あなたの大切な資産を任せる必要はありません。
もし今、
- 「いくつかの会社から専任媒介を強引に迫られて、誰を信じていいか分からない」
- 「すでに専任で任せているけれど、形だけの報告書が来るだけで何もしてくれていない気がする」
という方がいらっしゃいましたら、ぜひその不安を私にぶつけにきてください。契約書の形に振り回されず、売主様の大切な家を一番輝かせて売ってくれる「本物のパートナー」を一緒に見極めましょう！
【媒介契約のご相談】LINEからお気軽にどうぞ！
「今検討している会社の販売プラン、これで大丈夫？」というセカンドオピニオンも大歓迎です。LINEから「今の契約についての相談」と一言メッセージをいただければ、現場のリアルな目線で客観的にアドバイスをさせていただきます。
(次回予告：次回は、いざ売り出した後に最も重要なイベント！「内見（物件見学）で買い主の心を一瞬で掴み、高く買ってもらうための準備術」をお届けします。お楽しみに！)